个人房屋抵押贷款怎么办理？（了解房屋抵押贷款的潜在风险）

我们在进行贷款的时候，通常都会选择比较常见的结款担保方式。除了最主流的银行贷款，还有一些比较官方的贷款机构也可以解决我们的资金周转问题，可以运用资产抵押的方式来获得贷款，比如车辆抵押、固定资产抵押贷款，还有我们比较主流的个人房屋抵押贷款。

在个人房屋抵押贷款中，很多人觉得办理了抵押登记就高枕无忧了，但实际上也会存在很多潜在风险。你知道吗?长沙晨邦带你一起了解下!

01.先明晰产权后抵押登记

财产明晰问题出现最多的问题就是在离婚的情况之下了。

但现实中存在不少“假离婚”现象，夫妻双方并非感情破裂，而是为了逃避债务或是为了生子等原因，到民政部门办理了离婚手续，但未对夫妻双方名下的所有财产进行分割，民政部门登记的离婚协议只对部分财产的分割进行了约定，另一部分财产未约定所有权人，仍在夫妻一方名下。

如果借款人的婚姻状态是离婚，提供的房产是在原婚姻存续期间内取得，该房产也未在民政部门登记的离婚协议、法院判决书等文书上进行分割，这种情况下贷款人应要求抵押人到房产登记部门先办理明晰产权的相关手续，由抵押人与其原配偶共同到场，确认该房产的所有权人后，才能进行抵押登记。

这样做是为了防止借款人的原配偶提出对该房产的归属提出异议，使抵押房产难以处置。

02.关于房产的过户问题

只要借款人借款逾期，其抵押物就可能被处置。一旦需要抵押房产拍卖、变卖出去，就需要过户，这时候抵押人多数情况下不会配合办理房产过户手续。如果抵押人不配合，就给过户增加了难度，所以必须在贷前进行控制，以便于抵押房产的今后处置。

以商业用房为例，商业用房过户卖方需缴纳增值税及附加金额。如果有购房发票，只需缴纳增值部分的税费，如果无购房发票，则需按成交金额交税。同时如果无购房发票，还需要交费评估，拖长过户时间。

03.关于以房抵债的问题

有的贷款人对作为借款担保措施的房产的做法是，在贷前与房产所有人签订《房产买卖合同》，一旦借款人借款逾期，就根据签订的《房产买卖合同》将该房产归己所有。

这样的约定实际上违反相关法律规定，一旦以买卖合同起诉，如借款人有足够的证据证明是作为借款的担保措施，该买卖合同将无法获得法律的支持。因此在贷前，仍建议办理抵押登记手续较为保险一些。

很多人都从潜意识里觉得房屋抵押贷款本身就是一件水很深的事情，但实际上，明确自己的需求，合理规划自己的贷款计划，并且应该全面了解相关的专业知识(比如上述提到的几个问题)，在明确之后选择正规贷款机构，进行房屋抵押贷款，用专业的知识武装自己，这样就完全可以避免由于失误或者忽略某些问题造成的麻烦。

个人房屋抵押贷款怎么办理？（了解房屋抵押贷款的潜在风险）

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