新过户房子，在长沙怎么办理经营性抵押贷款（长沙房产经营性抵押贷款）

明明有房有车，去银行办理抵押却被银行告知不行呢？其实这都是大家的前期工作没有做好，今天我们就跟大家讲一下在长沙怎么办理经营性抵押贷款（其他城市与长沙相类似，大家可以参考一下。）

首先我们要明白什么是经营性抵押贷款，他的作用是什么？

经营性抵押贷款其实不是一个新鲜词，但由于疫情期间，政府为保经济、保就业、保民生，相关政策大放水，使得该类贷款的高热度贯穿了整个疫情时期，经营性抵押贷的市场保有量也在2023年达到历史高峰。从23年下半年开始经营性抵押贷就陆续出现年化利率低至2.8%的产品，这是往年所不敢想象的。作为一种长期贷款，利率低破3%，其优势已经远超同为长期贷款的按揭贷款。

知道了经营性抵押贷款的本质，下面我们就来说说经营性贷款需要的条件。（这里要注意个人是不能申请经营性抵押贷款的，必须要有公司作为主体才能进件。如果名下没有公司可以去当地财税公司过户一个满足银行进件要求的公司作为主体，在去银行进件）

通过上图我们能知道，经营性贷款的基本要素包括房产、营业执照、流水、借款主体的征信以及个人征信。

对于房产来说，商品房、公寓、别墅、写字楼、商铺和宅基地都可以作为抵押物，但并非所有房产都符合要求。例如，超过30年楼龄且价值较低的房产可能不被银行接受（这个也很好理解， 价值低的资产去到哪里都不好处理）。商品房通常可以抵押7层，但是现在这个行情，有些银行可以通过拉高评估价做到8层到9层，年前我朋友买了一套海珠的房子通过拉高评估价做到了8.5层年前放的款。当然这跟她自身的资质比较好也有关系（一半年流水两千多万不是盖的），公寓、别墅、写字楼和商铺通常为5层，但也有例外情况，如果需要做超层数最好找一个靠谱的中介去处理，不然去到银行绝大多数经办都不会给好脸色看。至于宅基地通常只能在村内村民之间流转不具备流通性无法抵押进行变现。

营业执照分为两种情况：如果已有公司且经营一年以上的不需要额外办理营业执照；没有公司的需要过户或注册一个营业执照。过户营业执照一般要求是注册一年以上且经营无异常的贸易公司，这样后期银行做经营性贷款可选择性会更多，以长沙为例找财税过户营业执照的话，他们会包一年的做账费用以及银行场地拍照的需求。（记住不要为了省钱过户一个新执照，不然可选择性的银行就没那么多，长沙市场上做的多的银行是：工行（做黑名单），建行（做双新），中行7层抵押+2层信贷，农行（做黑名单），广发（利息低年化2.8%），以前还做华兴银行主做高层数8层9层，中信银行我没记错的话抵押人可以做到70岁但是需要担保人。

备注：黑名单（抵押人征信不好可以做），双新（新过户房子，新办的营业执照）

银行流水要求包括进账、出账、流水结息。这些流水需体现经营性质，不仅仅是工薪流水。进账金额需符合一定标准，且要有多笔留存记录，最好有对公账户转账。切记请勿快进快出，这样会被银行认为在洗钱判定为风险客户。

行业黑话（如果什么都没有的话，这时候就要找人处理流水这个事情，可以考虑去咸鱼上找人处理，或者直接找个贷款中介直接一步到位除了配合拍照签字以外啥事不用做。长沙这边中介房产抵押收费一般是3到10个点具体看贷款的金融，贷款越少点数越高，不过很多中介都是见人下菜，看客户好说话就多加费用，这里大家切记房产抵押除了一些特别难处理的案件收费比较高以外，一般3到4个点都可以搞定，如果在办理银行抵押贷款期间中介以各种借口加收费用的，一定是有猫腻的大家要小心，我始终认为君子爱财取之有道，服务费一定要事前跟客户说清楚，该怎么样就怎么样，没必要在快要放款的时候找各种理由，趁机加收客户费用，这种是黑中介所为。长沙每年都有黑中介因为收费太高套路贷等，被帽子叔叔带去喝茶的。然而市面上还有很多电销公司用的都还是我说的这种模式，前期跟客户说0费用做贷款，客户上门乃至要放款的时候通过叠息，要跟某位领导吃饭，或者查到公司有什么问题等理由加上客户费用，从开始的0费用到后面的十几个点。）讲多了让我们继续往下说。

贷款主体包括借款人和抵押人，要考虑年龄、婚姻状况、房产归属以及职业。抵押人年纪不能超过65岁，借款人不超过60岁。借款人跟抵押人是否结婚。结婚就要夫妻一起签名，离婚则需要提供离婚协议。有些借款人或者抵押人不想配偶知道贷款的事情，所以就衍生出不用配偶知情的单签玩法，具体操作就是中介或者客户做一套资料，在瞒着银行的情况下把款放下来。我是很不喜欢这种模式的毕竟有点打擦边球，不出事还好，出事了就完蛋了。

还有一个是征信，借款人的征信不能连三累六，不能有逾期。其实经营性抵押贷款对抵押人的征信要求倒不是很严格。毕竟做的是抵押抵款银行看重的是资产，只要资产足值的情况下征信有一点问题还是可以处理的，实在不行就做工行跟农行嘛，两个人只要有一个人征信是好的就行。（这里要特别注意查询不能超一个月不超3次，2个月不超4次，3个月不超8次。如果超了就要另外沟通了。至于网贷机构数这些只要不是太离谱就行。）

申请经营性贷款的流程大同小异，主要区别在于利息、还款年限、贷款额度和风控尺度。难点在于标准件和非标准件，标准件难度较低，而非标准件需要通过专业第三方贷款公司与银行沟通这样放款的成功率会大大增加，至于后期给贷款公司的服务费，就需要看大家的沟通技巧自己个人的谈判能力了，如果费用谈不下来，建议多找几家对比一下，找到适合自己的公司跟银行抵押产品。

新过户房子，在长沙怎么办理经营性抵押贷款（长沙房产经营性抵押贷款）

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