长沙借款问题咨询（抵押贷款常见问题有哪些）

1.贷款额度多少？

这个一般来说主要受是抵押房屋的市场价格影响。按揭房抵押贷款即二抵金额算法是（房屋当前估值*成数-按揭总金额或者按揭剩余金额），而全款房抵押贷款额度的贷款额度为评估值*成数。

2.利率多少？

因为（房屋）抵押贷款主要分一抵、二抵。而一抵二抵的利率不同，二抵的利率普遍高于一抵。具体的要按照各地区的银行的具体政策，比如长沙一抵利率为3.5-7%，二抵的利率为5.8-7.6%。

3.贷款期限最长多久？

一抵最长的是20年，二抵最长可贷10年。

4.无营业执照、流水不足的问题

很多客户不经常做抵押贷款，可能不太清楚银行政策，目前不管是一线城市还是2、3、4、5线城市，大部分的银行政策倾向于资金流向企业或经营性用途，所以一般客户去银行贷款的时候，没有营业执照，基本上很多银行都不接受，因为银行会担心你的资金用途流向一些其他地方，比如：投资、房地产、股市等等。（国家禁止银行资金流向这些虚拟行业，而支持资金流向实体行业）。所以，很多客户需要找规划师咨询好银行政策，然后找合适的行业注册营业执照，做流水、购销证明、从业证明等，然后通过银行的绿色通道提交材料，就能申请银行的经营性抵押贷款了。

5.利息/年利率问题

1.常见的贷前规划人员帮客户操作抵押贷款的方式是通过经营性用途的包装把客户的抵押用途从消费型抵押贷款转化为经营性抵押贷款，综合年利率一般能做到4.3%-5.5%之间，银行冲业绩放水的时候还能做到3.85%（2021年国家政策调整大部分实际下款利率在4左右了）。

2.当把客户的贷款用途转化为经营性抵押贷款后，可选择的银行多种多样，有些银行会为了吸引客户，会告诉贷款人最低利率能做到年化xxx，而实际提交申请的时候发现利率要高好多，而且还会捆绑很多隐藏消费，比如：保险、理财产品、到期结清归本等。在做贷前规划时可以了解所有产品，尽量避免这些隐藏消费。

6.各银行之间贷款额度、还款周期、还款类型、年利率的对比问题

因为银行间产品众多，每家评估出来的贷款额度、还款周期、还款类型、年利率都不一样，因此需要做好贷前规划把不同的产品横向做一下对比，筛选出适合自己的且利率偏低、月还款压力小、额度高的。常见的区别比如：先息后本1年归本、先息后本10年每月还部分本金不归本、先息后本3年归本、等额本息3年归本、等额本息5年归本、等额本息10年无需归本、等额本息20年无需归本,等额本金10年,等额本金20年....等等。

7.消费性抵押用途转经营性贷款问题

经营性抵押贷款跟消费性抵押相比存在天然优势。

常见的比如：

贷款额度消费型一般是100万最高，经营型的一般1000万-2000万最高。

经营性抵押一般比消费性抵押年化利率低1.5%-2%，按100万贷款算的话一年少还2万。

所以一般在做贷前规划的时候会把贷款人包装成经营性抵押去贷款。

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