按揭房还未还清贷款,可以办理抵押贷款吗?长沙按揭房可以再贷款吗
李显示在长沙经营一家餐厅,现在年尾了,受到疫情的影响,急需一笔资金来周转,但是手头上确没有那么多现金。
资金紧张情况下,李显示听朋友说银行可以办理抵押房子贷款,想到了自己之前有在长沙买了一套房,现在价值1200万,还剩82万的按揭贷款没还清。
李显示认为,自己的房子虽不是全款房,但是借的贷款也不多,加上现在市场也比之前自己买的时候涨幅了不少,价值远远超过贷款,于是他问道:
“我的房是按揭购买的,但是还没有还清贷款,可以用来办理抵押贷款吗?”
在回答问题之前,我们要先了解按揭房都是什么性质。
按揭房,是指通过按揭购买、贷款尚未还清的商品房。按揭房的主要特征是房屋产权抵押给了银行,在未还清房贷之前,房子现在是属于银行的,个人不能买卖。
按揭又分为法定式按揭和公义式按揭两种形式。法定式按揭是指将现有的房地产转让给按揭权人作为还款保证;公义式按揭是指将未来的房地产又或者说预售商品房(其实就是期房)转让给按揭权人作为还款保证。
既然按揭房不可以用于买卖,那么按揭房可以再次抵押给银行办理贷款吗?
这是可以。根据《城市房地产抵押管理办法》第九条第3款规定:房地产抵押后,该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出余额部分,简称二押。
在这种贷款方式下,借款人不用将之前的贷款还清,节省了时间与结清贷款的资金成本,但是与之而来也伴随着一些问题:贷款金额受限。
目前有很多银行是可以做二次抵押贷款的,但各家银行政策不同,给的利率额度都不同。所以如果想办理二押,应该优先找相关人事咨询(比如我),以求利益的最大化。
可办理二次抵押的房屋条件?
应为市场发展潜力较大的优质住房或商业用房,就是比较好卖的房子;
必须是现房,不可以是期房;
房屋已办理符合银行需求的保险;
房屋抵押登记手续已办妥。
贷款额度如何计算?
计算公式:房产价值×抵押率icon-原贷款的本金余额;
房产价值:取原购买价与二押时的评估价中的较低者;
抵押率:住宅抵押率一般不超过70%,商业用房抵押率一般不超过50%;
原贷款的本金余额:以上文中的李显示为例,他的房屋市场价值1200万,还未还的82万就是本金余额。
所以李显示的二押额度约为:1200*70%-82=758万元。
③贷款时间及还款方式?
每个银行每个产品都不近相同,最高可以贷20年。像有些产品,直接可以做到随借随还,利息按你使用多少来算。还款方式可以选择等额本息、先息后本等。
那么,除了将按揭房再次抵押,还有没有别的贷款途径了呢
其实是有的,可以以房子为基础做个人信用贷,但是这个额度一般比较低,不会超过60万,而且信用贷利息也会较高出许多,小编个人是不建议使用的。
如果你名下有按揭房,现在刚好又有较大资金需求,不妨咨询一下专业人士,(比如我)根据自身的一个情况,提供一个最好的方案。
按揭房还未还清贷款,可以办理抵押贷款吗?长沙按揭房可以再贷款吗
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