房产抵押的注意事项（关于房产抵押的一些常见问题及答案）
房产抵押是指可以正常上市的商品房、公寓、商铺、写字楼、厂房等的抵押贷款，像农村的自建房，没有转商的经济适用房，不能上市交易的是不可以办理房屋抵押的。
房屋抵押之后可以继续入住或出租，最坏的情况就是彻底还不上后会被债权方拍卖掉。这里的债权方不一定是银行，可能银行发现风险后会把债权卖掉，所以债权方也可能是其他机构或个人，总之对银行来说几乎没有赔本的买卖。
我们以长沙市为例先总结一些常见的问题:
1、借款人和抵押人可以不是同一人
很多银行接受父母子女、兄弟姐妹甚至朋友的房子抵押，只要取得房屋产权人同意即可，就可以用他人房产进行抵押。
比如①房主年龄问题，银行一般要求:
借款人年龄:18－60周岁
抵押人年龄:18－65周岁
如果借款人25岁以下或者55岁以上，有的银行要求共同借款人，有的不要求
一般借款年限+客户年龄不超过65岁
借款人60－64或抵押人超65－69岁个别沟通能进件。
客户可以根据自己情况看做抵押人还是借款人，如果都不符合想办理可能需要过户或找民间了。
②征信问题，如果房主征信太差也是做不了借款人的，可以找征信好的亲属做借款人，自己做抵押人。
2、房龄及成数:真的每个银行都不一样
市区房产:20年内房子一般最多7成，个别8成
房产高评高贷需找专业渠道额度可上浮10％左右，只要不超40年一般都能做。
郑州郊县房产:部分银行能做，成数不一，看银行最高7成。
商铺、公寓、写字楼、厂房、别墅等:个别银行能做
房改房、经适房、划拨、一房两本等:个别行能做
注:除了房产地段及年限影响可贷成数外，小贷笔数、涉诉、营业执照年限、不同银行、等都会影响成数。根据客户实际经营情况及名下其他资产也可能超成做10－15成超成贷，条件严苛。
3、贷款额度:
消费贷最高150万，经营贷一般最高2000万，具体还要根据抵押物价值，做到上亿也是可以的。
4、贷款年限及还款方式:
授信1年、3年、5年、10年、20年都有，有1年还一次本的，有3年还本的，有5年循环的，有10年不规则还款的等
有先息后本、等额本息、等额本息、有可循环的、有非循环的等等都有，还可定制还款。
一般提前还款都无违约金，自己也可以在手机上操作。
注:房抵快到期需要过桥的情况需至少提前一个月办理，可能由于征信、额度、利率问题会置换银行，以免本金逾期。
5、利率:
消费贷利率3.45％～6％
经营贷利率3％～6.5％
借款期限越长利率越高，资质征信越好利率越低，包含商铺，写字楼等
6、办理方式:有线上的，有线下的
7、抵押类型:可现房抵押或二押
（需有余值）
8、办理流程:先发资料评估并匹配产品做好沟通，带齐资料签约，下户考察（有的可以不下户或视频下户），审批，办抵押签合同，放款。
本人需要去银行一趟，其他本人可以不参与或代办
9、办理时效:全款3－5个工作日
按揭房抵押主要看原抵押行解押时间
10、做不了抵押的情况有:
①没有房产证的房子
②产权不清晰的房子，尤其是离异、继承等情况
③房产证上有未成年的
④拆迁范围内的房子
⑤违章建筑
⑥文物保护建筑
⑦被查封、扣押、监管等或其他形式被限制的房子。
11、办理房产抵押所需资料:
消费贷：夫妻双方身份证、户口本、结婚证/离婚证及离婚协议、房本、流水、收入证明
经营贷：夫妻双方身份证、户口本、结婚证/离婚证及离婚协议、房本、营业执照、流水、租赁协议、第三方营业执照复印件，购货合同，第三方放款卡复印件 、第三方身份证复印件 、公章 等不同的行进件资料要求会有差异
注:
营业执照要求:不同的银行要求注册年限及注册地址不同
第三方也就是收款受托支付方如果不符合可能会出现资金截流
新房本或刚离婚的或配偶外籍的个别银行能做
不同的银行进件模型不同，有的公正有的不公正
12、征信要求:逾期，查询，贷款机构等不能太多，不同的银行要求不同比信贷稍微宽松就不细说了，有需要帮忙看的私信都会耐心回复，五级分类要正常，涉诉根据情况个别能做。
一般来讲客户办理抵押的原因有:
1、优化债务，高息转低息，短期转长期，等额本息转先息后本
2、着急用钱房子卖不掉
3、信贷做不了了
4、生意经营需要
……这种情况下的流水、资产负债比很少有达标的，再加上有的客户其他特殊情况或其他需求如房子面积小于60平米、无双气、想高评高贷、新房本、不想公正、不想双签、不想考察、征信不符、无受托三方或三方不符……等等，这种情况下最好找个靠谱的银行渠道，如果贷出100万，收一万服务费让您省心省时省力您觉得值吗？欢迎大家一起交流所遇到的一些问题。
房产抵押的注意事项（关于房产抵押的一些常见问题及答案）
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