长沙银行贷款攻略（房产二次抵押贷款不松动成定局）

最近，深圳一家银行因为房产二次抵押政策发生变化的事儿，被自媒体推上了热搜。

但热不过一天，银行就赶紧出来辟谣，声称自媒体误读了的原意——不是放松了房产二次抵押贷款的条件，“云快贷”是为支持受新冠疫情影响的小微企业复工复产的。

看来，“房住不炒”是主调，银行是不愿“冒天下之大不韪”去触碰这条红线了。

但这条新闻还是激起了吃瓜群众浓烈的兴趣。

毕竟疫情期间，大家都缺钱，但个人也好，企业也好，大家都并不清楚自己正在按揭的房产，居然还可以进行二次抵押，从银行贷出款来。

这事看着不妙，疫情期间企业家们有资金需求的个人和中小企业，在银行方面还有啥途径可以贷款的？请看——

房产二次抵押贷款不可能松动

先讲讲房地产游戏的模式三个环节：地方政府卖地——银行贷款——开发商在二级市场销售。

所谓个人房屋二次抵押贷款，是银行为已获得住房抵押贷款的借款人提供的加按贷款服务。放贷者在偿还一定贷款本息后，如一时需要资金用于个人消费或经营，可用该房屋抵押价值减去原贷款余额后的差额作为抵押，再次向银行申请贷款。

将房屋二次抵押贷款，对银行而言，面临的风险比较大，大部分银行为了规避风险，都要求借款人申请房屋抵押贷款的时候把房产证红本留在银行，目的是防止借款人拿房产证在另一家银行抵押贷款。

但近年来，随着贷款业务的不断发展，银行相关政策也在不断调整，例如建设银行、招商银行，都开始接受房屋进行二次抵押。

但是，银行的二押政策，有可能被炒房客利用，这里涉及到一个金融杠杆的作用。真正的投机炒房是贷款炒房，而投资客更愿意一次性付清。打个比方：

第一步 ，以前建行必须按揭一年以上才能进行二次抵押。如果去掉一年间隔直接可以加按，就是先首付3—6成买房，再进行二次抵押，将原贷款余额后的差额贷出来。

如果这样算，一个炒房客在深圳就能用300万—600万按揭贷款买1000万的房子，等到涨到1200万元——1500万元卖掉，赚了1500多万，而且融资成本不高。

第二步 ，用变现的现金再贷款按揭买几房套，再卖掉，这样的操作周而复始，无限循环。这就是投机炒房比股市更吸引人的地方，资金链断掉就会比较惨，但在深圳这种一线城市，最近几年房价下跌的可能性近乎于零。

这种专玩游戏规则的投机炒客还是比较遭人恨的。因此，此次中国建行有变动的消息一传出，建行就急急地出来辟谣了。

看来，“房住不炒”的调控，对投机炒家打击不小。但这场风波，也让大家长了见识，原来自己按揭的房产，也是可以二押的。

一套房子不仅可以用于居住，急需资金的时候还可以用于抵押贷款，难怪即使房价不停上涨，所以大家还是热衷于购买房子。

对企业而言，贷款时用房子抵押是正常的，但还有信用贷可以用啊。

少数银行可以二押贷

下面说说各路银行对“二押贷”的态度。

在各种贷款业务中，个人比较容易贷款的，还是银行房屋抵押贷款。因为银行房屋抵押贷款有着其他贷款产品不具备天然优势：额度高、利率低、期限长。

以前，深圳各路银行在进行“二押贷”之前要经过“一押贷”银行的同意。现在，二次抵押在不同银行之间也可以进行，这就意味着门槛更低、受众更广，但监管层对于资金流向的压力也就更大了。

那么，企业和个人贷款优先找哪些银行呢？先推荐“国家队”中的中国建设银行。

人们常说“四大国有银行”或“五大国有银行”，指的是规模位于前列的、业务广泛多元的大型综合性国有商业银行：中国工商银行、中国建设银行、中国银行、中国农业银行、交通银行。

作为“国家队”，五大行活跃在深圳各个主要的金融领域，业务几乎覆盖了商业银行所有的业务品种，规模优势、资金成本低廉是豪门的核心武器，优势十分明显。

在深圳，五大国有银行也是满足央企国企、上市公司、大型非上市民营企业、大型固定资产建设项目筹集低成本资金需求的主力军，也是个人住房抵押贷款的主要市场参与者。

当然，“国家队”业务偏保守，也向来受人诟病。但在深圳房产“二押贷”方面，建行和工行却与“保守”两字毫不沾边。

在聚焦深圳小编询问下，中国建设银行和中国工商银行均开设有“二次抵押贷”。其中工商银行的要求是：在本行按揭，已办理非最高额房屋抵押贷款且未结清的，可以该房产担保额度大于已担保债权的余值部分办理二次抵押，但不得以该房产再评估后的升值部分追加担保额度。

这段话看得人龇牙咧嘴，但意思很简单：房子涨价后，溢价部分不能担保。

在企业贷方面，中国建设银行是做得比较生猛的，其信贷人员回复，抵押物的类型及贷款比例如下：

个人普通住房可贷70%

街面商业用房可贷60%、50%

别墅/排屋可贷 50%

写字楼、自用写字楼 40%

符合抵押物准入标准之一：

（1）抵押房产的房龄须在20年以内（含）

且建筑面积在80平方米以上（含）;

（2）抵押物价值高于100万元（含）

因此，个人建议：中小企业和个人可以积极与建行和工行沟通，一是融资成本低；二是风控体系严格，能被五大国有银行认可并展开授信合作的个人和企业，也很容易被其他金融机构认可。

过半银行可以进行企业信用贷

股份制商业银行一般指的是全国12家中小型股份制商业银行：招商银行、浦发银行、中信银行、中国光大银行、华夏银行、中国民生银行、广发银行、兴业银行、平安银行、恒丰银行、浙商银行、渤海银行等。

股份制商业银行的规模和成本比不上“国家队”，但胜在“船小好调头”，能深耕客户群，以灵活的产品、快速高效的服务优质拓展市场。

对中小企业和个人而言，如果手头缺钱，与股份制商业银行开展业务的话，成本会高一点，但胜在能筹集资金，能在金融系统中留存与商业银行合作过的业务记录，维护企业征信，日后能多元化地提升企业的融资能力。

首先，招商银行同样有“二押”政策：别墅是不能“二押”，其他的都可以谈；企业贷和信用贷方面，抵押贷最高可以贷1000万元，兴业银行则不做工业厂房的贷款业务。

疫情期间，招商银行还有针对小微企业主的个人贷，额度高，利率有优惠，政府有贴息。此外，信用贷也相当吸引人，只要纳税评级到了B级以上，贷款不难。

长沙银行贷款攻略（房产二次抵押贷款不松动成定局）

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