银行贷款的注意事项（银行如何判定客户的贷款资质）

抵押经营贷，是以中小企业或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人主要通过房产抵押的担保方式获得银行贷款。下面我从人、房、公司三方面给大家讲解一下审核要点。

一、人

即贷款申请人，这方面跟信贷的考核要素逻辑类似，但考核标准有较大的差异。

1. 年龄，借款人一般要求在18-60岁（60岁以上公证处需要直系亲属出面，银行也会要求直系亲属作为共同借款人），一般情况下贷款申请人和房产抵押人为同一人，如果不同或者年龄太大或太小都会触发共同借款和加担保人的要求；

(担保人与共同借款人是两个不同的概念。共同借款人，对债权人来说，负连带责任，即是债权人可以向任何一个人主张全部的债权，而任何一方均不能以他们之间内部对债务的分配协议对抗债权人的主张。第三人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任，这里的第三人即担保人，包括具有代为清偿债务能力的法人，其他组织或者公民。

担保人有一般担保人和连带担保人两种:一一般保证是指当事人在保证合同中约定

债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的保证。如果是一般担保，只有在债权人向法院告诉了，证明债务人无法偿还债务的时候，方可以要求担保人偿还债务。二、连带责任保证是指当事人约定由保证人与债务人对债务承担连带责任的一种保证方式。保证期间是指保证责任的存续期间，连带保证责任也不例外。如果在保证期间内，债权人依法向连带责任保证人请求承担保证责任，保证人不得拒绝。一般担保与连带担保之间的区别就在于一般担保要求债权人启动法律程序向债务人主张不能满足后，方可以向担保人主张。)

2.婚姻状况，未婚没有额外流程，已婚配偶必须知晓贷款事宜，如果有多段婚史需要提供离婚证明材料说明抵押物产权归属情况；

3.工作单位，有两种情况银行会涉及禁入，一是国家政策限制行业，比如房地产、P2P公司、钢铁煤矿行业等，二是央企国企公务员这类群体禁止经商，所以银行也会限制，个别银行视情况可能有沟通的余地；

4.收入，和信贷最大的区别在于经营贷款不止考察工资收入，还会看申请人日常的出入账流水，大体要求近一年流水总额需要覆盖贷款金额的1-3倍（直系亲属转入转出不算、当天进出账不算），注意提交的流水如有大额借贷字样或购房交易记录会增加银行对借款用途的审查；

5.资产，如果拥有丰厚的资产会是一个不错的加分项，例如大额的存单和股票、价值较高的车等；

6.征信报告，主要包含负债、逾期记录和查询记录，申请人名下的贷款笔数会有数量限制，负债总额不能太多，否则会触发有条件放款（需结清其他负债才可以放款）；逾期记录大概参考连三累六的标准；查询次数要求相对宽松但大原则肯定是越少越好。

7.诉讼和失信记录，绝大部分银行都会拒绝诉讼和失信记录的客户申请，小部分银行如果诉讼已结案的话有沟通的余地。

二、房

1.房屋性质，房屋性质分为商品房、经济适用房、公房等。一些不能上市交易的房产类型，比如公租房限竞房等是无法作为抵押物的，所以无法满足申请条件（一些受限制的类型可申请转商流程）；按规划用途划分可大体分为住宅、办公、商业、商住两用、教育、科研用地等，银行主要接受住宅性质的房产作为抵押物，小部分银行可以做办公、商业；还有一个划分标准是产权年限，简单说70年产权不受限制，其他的较为困难。

2.房龄，大多数银行要求30年内房龄，小部分40年，学区或者位置好可沟通。

3.抵押物位置，大多数银行做长沙全境，区分的逻辑还是抵押物的保值和变现能力。

4.面积，抵押物面积不能太小，最好大于30平，面积过大比如200平以上大概率要降低抵押成数。

5.房屋现状，大体分为自住、出租、隔断、毛坯、打通、立项住宅实际办公等，如果是自住不受限制，出租状态的话要求提供租赁合同（租赁不破买卖），隔断太多、打通太明显或者一房多本等都属于非标准业务，需要具体案例具体分析。

6.楼层，半地下全地下受限制，一层以上区别不大。

6.抵押及查封记录，部分银行要求如果上次抵押给了非银机构（个人、信托、典当行担保公司等）需要结清半年或者一年才允许进件；抵押物有查封记录很难沟通。

三、公司

1，大部分要求注册地为当地，外地公司受限制较大。

公司的性质主要应为有限责任公司，个体工商户；另外有一些经营范围会受到限制比如融资租赁、投资、煤炭钢铁、房地产、注册时间；

2，企业征信要良好，企业征信和个人征信的考核维度类似；

3，企业不能有诉讼记录；

4，注册资金（注意不是实缴）金额不能太少，最好是50万以上；

5，贷款申请人身份可以是法人、股东、实控人；

总结：抵押经营贷和信贷最大的不同是更加注重抵押物的价值及流通性，同时绝大部分银行还停留在人工审批的阶段，以及各银行差异化经营的结果，所以可沟通的余地要比信贷产品大得多，审批结果有更多综合考量的意味，除了一些硬性要求比如抵押物必须可以上抵，爱人必须知晓贷款等，有很多要素沟通余地较大。

银行贷款的注意事项（银行如何判定客户的贷款资质）

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